40代会社員Aさんは不動産投資を開始するにあたり、新築の方が入居率も高そうだからと新築物件を購入し不動産投資をスタートしました。
新築だったので入居者はすぐ見つかり、購入後すぐ家賃収入がありました。ところが、最初の入居者は2年で契約更新せずに退去することになりました。
次に募集をかけたら、家賃はなんと5000円も下がりました。
立地がよくなかったのが原因でした。
わずか築2年でも、もう新築ではなく、中古マンションの扱いになるので、中古マンションの家賃相場に合わせる必要があったからです。
その後は、中古ということもあり、入居者もつきにくくなり、年々家賃も下げざるをえなくなり、経営はかなり苦しくなってしまいました。
その間も投資用住宅ローンの返済は続いていき、当初想定の利回りどころかほとんどプラスになることがないような物件を購入したことになってしまいました。
新築という目先の入居率だけに気をとらわれた結果が、こういった失敗を招いてしまった事例です。
「新築」と言えるのはほんの一瞬です。特に新築の場合、はじめは高めに家賃が設定されていることがあるので、周辺の家賃相場に合わせて下がる額も大きくなるケースもあります。
立地が良ければ、家賃の低下や空室リスクを減らすことが可能になります。
【新築】だからということだけで不動産投資を始めず、立地をよくみて始めるべきでした。
30代会社員Bさんは投資額を抑えるため、数千万円もする新築ではなく、安い数百万円の中古マンションを購入しました。
はじめての不動産投資だったので、多額の投資金額になる新築マンションではなくリスクを抑えてスタートできる物件から始める予定でした。
購入物件には既に住んでいる方もおり家賃収入が入ってくるので、投資当初から住宅ローンとの差額で現金収入がとれる物件でした。
既に居住者がいたことから家賃保証はつけずに不動産投資会社と契約。ところが、購入時に入居していた入居者が5か月で退去。
その後は8ヶ月も入居者は決まらず、家賃収入は0。その間も住宅ローンの支払いは続きます。ようやく入居者が決まったかと思ったら2年間の更新を待たずに1年で退去。
今でもこのマンションを所有しているBさんですが、入居者が退去してしまうと次の入居者はなかなか決まらず、家賃の収入はほとんどなし。
ただただ、家計を圧迫するマンションになってしまいました。
中古投資物件は、新築に比べると価格も安く投資初心者からすると始めやすいのは間違いありません。
ただ、立地とそれにともなうリスクを把握しなければなりません。そもそも「安い」ということには理由があるのです。「安い」から始めるではなく、自分の将来設計を踏まえ、どれくらいの資産を作りたいのか、どれくらいリスクを取れるのかを検討してから始めるべきでした。
30代会社員Cさんは不動産投資を始めるに当たり、ワンルームタイプとファミリータイプを迷った末、賃料が高く取れる3LDKのファミリータイプを購入しました。
購入してからすぐに入居者は見つかり、不動産投資としてはいいスタートを切ることが出来ました。
入居後4年程して、入居者が退去することになってしまいました。理由は新居を購入するからということ。
その後は中々入居者が見つからず、住宅ローンだけ支払う結果に。
ファミリータイプはワンルームに比べ長期入居するケースが多く、安定的な収益を得ることができます。
しかし、入居者の条件・選択肢も増えるため、選ばれにくいというデメリットもあります。
管理費や修繕費、退去に伴うルームクリーニング料金など部屋が大きい分当然高額になります。
また、給湯器やガスコンロなどの設備についてもワンルームよりも使用頻度が多く、交換次期が早いです。
家賃が高く取れるからという目線だけではなく、入居者がつきやすい周りの環境、立地を良く検討してから投資を始めるべきでした。
しかし、不動産投資会社に言われるがままに購入してしまったマンション、思うように入居者がつかず、ずっと収支はマイナスを続けてしまいました。
だんだん、自分の給料をもってしても返済が厳しくなり、売りたくても買い手がつかず、しかも売っても残債が残る。
ついに、Dさんは資金が回らなくなり、自己破産をしてしまいました。
一棟投資は多額の収益が見込めることや、最終的に土地が手に入るから転用が聞くというメリットもありますが、リスク分散と思っていた空室リスクが想定以上に空室になった場合は、取り返しのつかない金額を支払うことにも直結します。
不動産投資会社は金額の高いものを売買出来れば、その分多くの手数料が入ってきます。
購入者の収益より、自社の収益を優先し販売する会社もたくさんあります。
一棟投資をする場合は、投資金額が他の不動産投資物件に比べるとかなり高額になります。その分、不動産投資会社の選定に注目し、入居者がつきやすい周りの環境であることの調査をしている会社、立地が良く転用後も収益を挙げられるようなプランを提案してくれる会社を選ぶべきでした。
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